Hak & Kewajiban Penyewa dan Tuan Tanah di Belanda

Terima kasih khusus kepada Sehdou Advocatuur yang telah menyediakan artikel ini.

Menyewakan atau menyewakan properti tempat tinggal lebih dari sekedar menandatangani kontrak. Baik penyewa maupun tuan tanah memiliki hak dan kewajiban yang jelas di Belanda. Mengetahui hal ini membantu mencegah banyak kesalahpahaman dan perselisihan.

Artikel ini menguraikan peraturan paling penting dan perubahan legislatif terkini mengenai hak dan kewajiban penyewa dan tuan tanah di Belanda.

Perundang-undangan Terbaru dalam Hukum Sewa

Dalam beberapa tahun terakhir, undang-undang persewaan telah mengalami perubahan signifikan. Bagi penyewa dan tuan tanah, undang-undang berikut ini sangat penting:

• Undang-Undang Kepemilikan Tanah yang Baik – melarang diskriminasi dan praktik tidak adil, dan memberikan kewenangan yang lebih luas kepada pemerintah kota untuk bertindak melawan pelanggaran di pasar sewa lokal.
• Undang-undang Sewa Jangka Tetap – sejak tahun 2024, sebagian besar perjanjian sewa menyewa sementara sebagian besar telah dihapuskan; penyewaan yang tidak terbatas sekali lagi menjadi standarnya.
• Undang-Undang Sewa Terjangkau – memperluas sistem poin, yang berarti bahwa banyak properti sewaan pasar menengah kini juga tunduk pada pengendalian sewa.

Aturan Dasar

Perjanjian sewa tempat tinggal termasuk dalam Buku 7 KUH Perdata Belanda. Meskipun kontrak tersebut tidak harus dibuat secara tertulis, namun sangat disarankan untuk membuat perjanjian tertulis. Perjanjian sewa-menyewa yang baik setidaknya harus mencakup:

• sewa dan biaya layanan apa pun
• tanggal dan durasi dimulainya
• ketentuan mengenai uang jaminan
• pengaturan pemeliharaan dan perbaikan
• periode pemberitahuan
• peraturan rumah yang berlaku

Dua Jenis Properti Sewa, Tiga Jenis Perjanjian Sewa

Di Belanda, ada dua kategori properti sewaan:

• Perumahan sosial – sistem poin membatasi sewa. Jika penyewa memenuhi persyaratan (pendapatan), tunjangan perumahan mungkin tersedia.
• Perumahan sektor swasta – properti yang melebihi ambang batas poin dan karenanya berada di luar perumahan sosial. Pada segmen ini, harga sewa pada prinsipnya dapat ditentukan secara bebas oleh pemiliknya.

Ada tiga jenis perjanjian sewa-menyewa:

• Istilah tidak terbatas: bentuk standar. Penyewa dapat tetap tinggal selama kewajiban kontrak dipenuhi. Pemilik rumah hanya dapat memberhentikan berdasarkan alasan hukum.
• Sewa sementara: sejak tahun 2024, hanya diizinkan dalam kasus luar biasa, dimaksudkan untuk memberikan keamanan yang lebih besar kepada penyewa.
• Perjanjian Pemondok (keramahan): menyewakan kamar di rumah pemiliknya sendiri.

Hak dan Kewajiban Penyewa di Belanda

Penyewa menikmati serangkaian perlindungan hukum, diimbangi dengan kewajiban khusus.

Salah satu hak yang paling penting adalah jaminan kepemilikan. Pemilik rumah tidak bisa begitu saja mengakhiri sewa; pengakhiran hanya diperbolehkan atas dasar hukum, seperti penggunaan pribadi yang mendesak, pembongkaran, atau kelalaian serius yang dilakukan oleh penyewa (misalnya, gangguan terus-menerus atau tidak dibayarnya uang sewa). Jika penyewa mempermasalahkan penghentian tersebut, masalah tersebut dapat digugat di pengadilan, di mana hakim akan membuat keputusan akhir.

Penyewa juga berhak atas privasi dan kenikmatan yang tenang: pemilik tidak boleh memasuki lokasi tanpa persetujuan penyewa atau tanpa pemberitahuan sebelumnya, kecuali dalam keadaan darurat.

Penyewa juga mendapat manfaat dari pengendalian sewa di perumahan sosial dan, yang semakin meningkat, di segmen pasar menengah. Apabila penyewa mencurigai harga sewanya berlebihan, maka perkara tersebut dapat diajukan ke Pengadilan Sewa (Huurcommissie).

Penyewa juga berhak atas pemeliharaan yang memadai: perbaikan besar dan pemeliharaan struktural adalah tanggung jawab pemilik rumah (atap, fasad, instalasi pemanas, pipa ledeng, kebocoran atau jamur serius). Penyewa harus segera melaporkan kerusakan dan memberikan akses yang wajar untuk perbaikan.

Sebagai imbalan atas hak-hak tersebut, penyewa dikenakan kewajiban. Kewajiban utamanya adalah membayar sewa tepat waktu, termasuk biaya layanan sebagaimana berlaku. Keterlambatan pembayaran yang terus-menerus pada akhirnya dapat mengakibatkan penghentian sewa secara hukum.

Penyewa juga harus bertindak sebagai penyewa yang baik, yang berarti menggunakan properti tempat tinggal dengan benar, menghindari kerusakan, menghindari gangguan, dan mengembalikan tempat dalam kondisi yang sama pada akhir masa sewa, kecuali untuk pemakaian sehari-hari.

Pemeliharaan kecil, seperti penggantian bola lampu, pembersihan, pemeliharaan taman, dan pengecatan interior kecil, merupakan tanggung jawab penyewa. Untuk perubahan signifikan (misalnya memasang dapur atau lantai baru), diperlukan persetujuan tertulis sebelumnya dari pemilik rumah.

Menyewakan secara umum dilarang tanpa izin tertulis dari pemiliknya. Menyewakan tanpa izin dapat mengakibatkan denda atau penghentian sewa.

Hak dan Kewajiban Pemilik Tanah di Belanda

Tuan tanah berhak atas pembayaran sewa tepat waktu dan penuh. Mereka juga dapat memeriksa tempat tersebut secara berkala, asalkan mereka memberikan pemberitahuan sebelumnya yang wajar dan berkonsultasi dengan penyewa.

Mereka dapat menghentikan penyewaan, namun hanya atas dasar hukum, seperti penggunaan pribadi yang mendesak, pembongkaran, atau kelalaian serius yang dilakukan oleh penyewa. Dalam kasus sewa yang tidak terbatas, penghentian memerlukan persetujuan pengadilan, dan alasannya harus cukup berbobot.

Kewajiban yang ketat juga mengikat tuan tanah, yang paling utama adalah kewajiban pemeliharaan: properti tempat tinggal harus dijaga dalam kondisi baik dan aman, termasuk pekerjaan struktural utama (seperti atap, fasad, pondasi, instalasi pemanas, dan pipa ledeng).

Mereka juga harus menghormati privasi penyewa; dilarang masuk atau memantau tanpa pemberitahuan sebelumnya.

Diskriminasi dilarang keras: tuan tanah tidak boleh mendiskriminasi penyewa berdasarkan etnis, warna kulit, agama, atau alasan serupa.

Pada awalnya, tuan tanah biasanya meminta uang jaminan, biasanya uang sewa satu atau dua bulan, yang harus dikembalikan pada akhir masa sewa kecuali ada tunggakan atau kerusakan.

Perselisihan

Jika terjadi perselisihan, disarankan untuk mencoba menyelesaikannya secara damai terlebih dahulu. Jika gagal, opsi berikut tersedia:

• Pengadilan Sewa: menangani perselisihan mengenai tingkat sewa, biaya layanan, dan pemeliharaan (khususnya dalam penyewaan yang diatur).
• Pengadilan: untuk masalah atau pemutusan hubungan kerja yang lebih kompleks.

Kesimpulan

Undang-undang sewa di Belanda memberikan perlindungan yang kuat kepada penyewa sekaligus menerapkan kewajiban yang jelas kepada tuan tanah. Dengan perubahan undang-undang baru-baru ini, posisi penyewa semakin diperkuat: kontrak tanpa batas telah diberlakukan kembali sebagai standar, dan lebih banyak properti tempat tinggal kini berada di bawah kendali sewa.

Apakah Anda ingin tahu lebih banyak tentang hak dan kewajiban Anda sebagai penyewa atau tuan tanah di Belanda? Sehdou Advocatuur siap membantu Anda menavigasi pilihan hukum Anda.